China's proceeding transitional institutions are often a hot topic in the academic field. After Economic reforms and Open-Door policy since 1978, explicit to implicit and sublet to vast changes in the fields of housing distribution, household registration system, land use and distribution system and so on had been taken place. The series of changes are mostly titled with the "transition from socialist planned mechanism to market oriented" or as the offshoot of globalization or a string of failure of pre-socialist countries and booming of neo-liberalist. A great amount of research papers used this transition model to analyze changing process of China's transform. However this option has been challenged based on the viewpoint of urban culture and had argued that China's institutional transitions were deeply cultural-rooted transformation instead of simple transition from socialist to capitalist. Moreover recent theoretical developments of analyzing the planning with institutional perspectives emphasize the interaction between agency and structure.

Development control system is undergoing a continuous transformation, from being conducted by the Departments of Socio-Economic Planning to the mixed structure of departments of social-economic planning, urban planning and land administration. Recently the state government had strengthened the protection for arable land and the concentration of the land administration power. Hence the understanding the institutional transforms in the development control is important in the field of urban planning. In this regard the necessary aspects to investigate would be three questions listed below:

[1].Whether there is an institutional transformation of development control from 'administrative planning' to the mode of 'planning by contract' in Beijing?

[2].How did the development control system transformed from the environmental planning mechanism to that under the market mechanism?

[3].What are the impacts of the transformation of development control system on the process of urban development in urban fringe area?

In fact limited research is available regarding title of plans in terms of understanding the development control as a process of interaction among institutions and agencies in China.

Previous research works describes the changes of development control and had explained it with individual case study. Even being useful to explore deeply on the process of single case, this method is lack of connection between institutional environments and actors in development control system. In order to exploring the transformation of development control system and its effective in urban fringe are,

This research use both qualitative and quantitative analysis. Qualitative analysis has been carried out with the institution and agency model on the structure of development control among central government, municipal government, district and township and village in the case of Beijing Municipality, based on open-end interview with stakeholders inside the structure. Quantitative analysis is based on the empirical analysis in the district of Chaoyang, one of most riot urban fringe area. The empirical analysis conducted had been conducted in three levels. Planning policy and development control in the district level, discretion and certainty of formal residential development, and discretion and certainty of informal development.

The author conducted a comprehensive field survey by joining the research group of Beijing Municipality Committee of Urban Planning and Bureau of Land and Resource Management of Chaoyang District from August 20(th) to September. Interview with these stakeholders provided a deep understanding on the development control system and the precise land use data from these two main departments improved the precision and depth of this research. The analysis on development control of residential development in the urban fringe is based on the data from the official file from BMCUP and the public land contract information from BMBLR.

The author gathered Township Shibalidian data (land use plans and land use data) from Beijing Municipal Institute of Urban Planning and Design, the development control process by interviews with stakeholders and sample villagers whom being introduced by the officials in the village collective.

The findings of the Institutional analysis suggest that there are both continuity and evolution in development control system under the broader administrative structure and socio-economic background. The state government prefers to transform the development control system through traditional methods, such as readjusting the administrative power on land use within sectoral departments and lower-level government. Now the development control system includes fading investment controls; land overall plans controls and land leasehold controls by land administration; and urban planning control and building control by urban planning authority.

The research results in district level shows that the development control system is unable to implement the pre-established policy of protecting arable land and had forbidden the transition to industry use by township and village collective, while it is efficient on the formal residential development based on pre-established master plan. Further the research concentrated on two types of development; formal residential development in Chaoyang District and informal development in Shibalidian Township, an area obviously collide with pre-established plans.

The research on the formal residential development shows that regulatory detailed plans, government revenue from land transactions and the way of land transactions are three main factors on the certainty in formal residential development. Land transaction by Biding, Auction, and Listing (a type of control by contract) is more efficient in terms of certainty than the land transactions by Negotiation and by Free Allocation. The result also collide with the previous assumption that 'in transitional period, the political powerful state owned unit can hold advantage on private enterprise on acquiring land development right7.

The research on Territory of Shibalidian Township shows that in practice the real functional groups on development control in the townships is the township government officials and principal of the village collective member, though right of development control is officially centralized to Municipal and district government. This partly explained the reason why the pre-established plans cannot enforce in the urban fringe areas.

The fact finding in all three levels as a whole concludes that the state government strengthen the control in Township Level through dividing the section of development control from township government to sectoral department in district level based on the regulatory detailed plans. Hence finally it is recommended that it should establish the tool of control by contract, through the openly land development compensation and transfers.

Keyword: Institutional Transformation, Development Control, Urban Fringe

1978年から始まった改革・開放政策以降、住宅供給、戸籍制度、土地利用行政等において、中国において制度変容が明示的・非明示的に進んだ。土地利用制度の重要な部分である開発コントロール・システムは、社会経済計画部門から、社会経済計画部、都市計画及び土地行政部門の混合体制への継続的な変容過程にある。また近年、政府が耕作地の保護を強化し、土地利用行政に対する割り当て権限を重視する新しい傾向も現れている。

既存研究における開発コントロール・システムの分析過程では、第一に、制度環境、エージェンシーと構造の間の相互作用や、中国における実際の開発コントロール・システムを反映した十分かつ信頼性の高い証拠の提供が欠けている。第二に、既存研究は開発コントロール・システムの非効率性の正確な理由の解明が不十分である。

以上のような背景のもと、本研究では、以下の三つ問いに実証的に答えたものである。

(1)北京の開発コントロールは、「行政計画」モードから「契約によるコントロール」モードへと制度変容したか?

(2)開発コントロール・システムは、行政計画メカニズムから市場メカニズムへどのように変容したのか?

(3)開発コントロール・システムの変容は都市・農村境界における開発にどのような影響を及ぼしたのか?

以上の問いに答えるために、本研究では定性分析と定量分析が行われている。定性研究では、中央政府、大都市自治体、北京市内の区及び郷鎮における開発コントロールを分析するための「エージェンシーと構造モデル」の分析を含んでいる。ここでは文献調査、開発コントロールに関与する利害関係者等に対する自由回答形式のインタビュー等の基礎的な分析手法を用いられている。定量分析では、北京市内の典型的な都市・農村境界地域である朝陽(チャオヤン)区における実証分析を含んでいる。三つのレベル、即ち区レベルにおける計画方針及び開発コントロール、正規の住宅地開発における裁量性と確実性のレベル、非正規の住宅開発における裁量性と確実性のレベルにわたって実証分析が行なわれている。

制度分析の結果、幅広い行政構造と社会経済的背景をもとにした開発コントロールにおける継続性と発現の存在が明示的に示された。すなわち、開発コントロール・システムは、事前に策定されたマスタープランの下での正規の宅地造成における配分を誘導する上で有効であることが明らかとなった。一方で、区レベルにおける研究結果は、開発コントロール・システムは事前に策定された計画の実施、即ち、耕作地の保全や工業用地への転用規制を実施できていないことを明らかにしている。

正規の住宅地開発に関する定量的な分析により、規制詳細計画、土地取引からの自治体の歳入、土地取引の方式などが、正規の住宅地開発における確実性の三つの要因であることを示した。契約によるコントロール(プロポーザル形式の入札、競売、期間を設定した競売)は、交渉による取引や、提供(開発業者は無償で土地の提供を受けるが、既存の土地利用者との調整負担がある)に比べ、確実性の面においてより効果的であったことが示された。

以上の研究結果から、本研究は、自治体と開発業者の間の二者間のガバナンスに対する開発コントロールの部分的変容が存在し、開発コントロール・システムは各階層の政府による三者(政府、土地利用者、開発業者間)間のガバナンスによって左右されており、これらの多様な利益が利害関係者の階層間で衝突しているという重要な知見を導きだした。

最後に、本研究は中国における開発コントロール・システムの改善のための三つの実践的な勧告を提案している。第一に、政府は開発コントロール部門を郷鎮政府から区レベルの担当部門に移動させることにより、郷鎮レベルにおけるコントロールを強化しなければならないこと、第二に、「契約によるコントロール」手法を改善することで、開発業者による土地利用における有利な条件のための開かれた透明性のある入札及び競争を提供すること、第三に、開発コントロール・システムは、低所得世帯の取得可能性を考慮するべきであり、また低所得者層のためのアフォーダブル・ハウジング政策との相乗効果の発揮を進めるべきことである。

以上のとおり、本研究は、とくに、移行経済下の中国における市場主義的な都市開発の実態と開発コントロール制度の間にある矛盾と課題を事例分析を通じて詳細に明らかにし、優れた学術的価値を有している。さらに、その分析を通じて今後の改善のための有益な提言を行っている。

よって本論文は博士(工学)の学位請求論文として合格と認められる。